Thanh khoản địa ốc mắc kẹt ở đâu?

Thị trường bất động sản gặp khó khăn không chỉ bào mòn dòng tiền của chủ đầu tư mà còn tạo ra hiệu ứng domino nặng nề, làm suy yếu sức khỏe tài chính của tổng thầu, nhà thầu phụ và toàn bộ hệ sinh thái vật liệu xây dựng.

Khó khăn tài chính của chủ đầu tư bất động sản tạo hiệu ứng dây chuyền lên tổng thầu, nhà thầu phụ và nhà cung cấp vật liệu, khiến công nợ tồn đọng trở thành vấn đề cấp bách cho toàn ngành.

Sau cuộc khủng hoảng trái phiếu năm 2022 và thị trường bất động sản đóng băng, nhiều chủ đầu tư vẫn chưa bước ra khỏi tình trạng khó khăn về thanh khoản. Áp lực thanh toán nợ trái phiếu vẫn lớn, trong khi việc tiếp cận vốn để triển khai dự án gặp khó khăn do lãi suất cao. Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình là minh chứng điển hình khi năm 2026 phải hoán đổi 514,19 tỷ đồng nợ thành 51,4 triệu cổ phiếu với 99 đối tác, tiếp theo đợt hoán đổi 730,8 tỷ đồng năm 2024.

Trong một dự án xây dựng, tổng thầu là mắt xích trung tâm: nhận công việc từ chủ đầu tư, tổ chức thi công, thuê nhà thầu phụ và mua vật liệu từ nhiều nhà cung cấp. Khi chủ đầu tư thanh toán chậm, áp lực nhanh chóng lan xuống các doanh nghiệp phía sau. Hoán đổi nợ thành cổ phần giúp tổng thầu giảm áp lực thanh toán ngay lập tức và tăng vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên, nó chuyển một phần rủi ro sang các đối tác khi giá trị cổ phiếu nhận được không ổn định.

Tại 30/6/2026, Hòa Bình ghi nhận lỗ lũy kế 2.022 tỷ đồng, tiền mặt 646,5 tỷ đồng nhưng tổng dư nợ 3.999,4 tỷ đồng. Cổ phiếu HBC từ giá hoán đổi 10.000 đồng đã giảm xuống khoảng 3.500 đồng, tức giảm khoảng 65%. Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại SMC hoán đổi 104,8 tỷ đồng nợ thành cổ phiếu HBC nhưng đã thoái toàn bộ vị trí trong H1/2026, hiện thực hóa khoản lỗ. Công ty cổ phần Gỗ An Cường phải trích lập gần 2,88 tỷ đồng dự phòng cho khoản phải thu từ Hòa Bình, tương ứng 44% dư nợ.

Các doanh nghiệp cung cấp vật liệu, thầu phụ và thương mại thép đều ghi nhận khó khăn từ công nợ tồn đọng. Những khoản phải thu được chuyển thành cổ phiếu, bất động sản cấn trừ hoặc nợ xấu cần trích lập dự phòng giảm giá. Khi thị trường bất động sản phục hồi, vấn đề chính không chỉ là số lượng dự án triển khai, mà là khả năng khơi thông dòng tiền xuyên suốt chuỗi cung ứng. Nếu dòng tiền chỉ được cải thiện ở phía chủ đầu tư mà chưa lan xuống tổng thầu, nhà thầu phụ và nhà cung cấp, những khoản công nợ tồn đọng vẫn có thể tiếp tục tạo áp lực lên sức khỏe tài chính của cả ngành.