HoREA đề xuất tính lại thời hạn một số dự án sau chuyển nhượng

HoREA đề nghị dự án có cam kết chuyển giao không bồi hoàn khi chuyển cho nhà đầu tư trong nước được tính lại thời hạn hoạt động từ lúc nhận chuyển nhượng. Riêng dự án cũ đáp ứng một số điều kiện, Hiệp hội còn muốn bên nhận không phải tiếp tục cam kết bàn giao tài sản không bồi hoàn của chủ trước.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) ngày 24/08 có văn bản gửi Phó Thủ tướng Nguyễn Văn Thắng và Bộ Tài chính, góp ý dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư. Một trong những nội dung được Hiệp hội tập trung là cách xác định thời hạn hoạt động khi dự án được chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới.

Cụ thể, HoREA đề nghị bổ sung trường hợp toàn bộ hoặc một phần dự án có cam kết chuyển giao không bồi hoàn được chuyển cho nhà đầu tư trong nước, với điều kiện không có nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia làm thành viên, cổ đông. Khi đó, thời hạn hoạt động của phần dự án được nhận chuyển nhượng sẽ được tính lại từ thời điểm nhà đầu tư mới nhận dự án.

Thời hạn mới vẫn phải nằm trong giới hạn của Luật Đầu tư. Luật hiện quy định dự án ngoài khu kinh tế thường có thời hạn không quá 50 năm; một số trường hợp như dự án vốn lớn nhưng thu hồi vốn chậm có thể dài hơn, song tối đa 70 năm.

Thuật ngữ “chuyển giao không bồi hoàn” thường xuất hiện ở một số dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Theo Nghị định 96/2026/NĐ-CP, khi hết thời hạn dự án, nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã có cam kết này phải bàn giao nguyên trạng tài sản trong điều kiện hoạt động bình thường cho Nhà nước Việt Nam hoặc bên Việt Nam là doanh nghiệp nhà nước mà không được bồi hoàn. Quy định hiện hành cũng không cho phép bỏ hoặc thay đổi điều kiện chuyển giao đã cam kết, trừ một số trường hợp được quy định riêng.

Vì vậy, kiến nghị mới của HoREA không chỉ liên quan đến số năm còn lại của dự án. Với những dự án đã triển khai trước ngày luật sửa đổi có hiệu lực, Hiệp hội đề xuất thêm một cơ chế chuyển tiếp. Đối tượng được xem xét phải là dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, không thuộc diện chấm dứt hoạt động và có thời gian còn lại không đáp ứng phương án tài chính hoặc kế hoạch đầu tư kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng.

Trong trường hợp này, nhà đầu tư có thể đề xuất cơ quan có thẩm quyền xem xét lại thời hạn khi thực hiện thủ tục chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc cấp, điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Nếu được chấp thuận, thời hạn dự án sẽ tính từ thời điểm cơ quan chức năng ra quyết định và vẫn không vượt trần theo Luật Đầu tư.

HoREA đề xuất một số dự án được tính lại thời hạn hoạt động sau khi chuyển nhượng. Ảnh minh họa: ChatGPT

HoREA còn đề nghị nếu bên nhận là nhà đầu tư trong nước và không có nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia làm thành viên, cổ đông thì không phải tiếp tục thực hiện cam kết chuyển giao không bồi hoàn của nhà đầu tư trước.

Theo lý giải của Hiệp hội, quy định hiện nay chưa xử lý trường hợp một dự án mang cam kết chuyển giao không bồi hoàn được bán lại cho nhà đầu tư trong nước nhưng thời gian hoạt động còn lại quá ngắn để bên mua xây dựng phương án kinh doanh. Việc tính lại thời hạn được HoREA cho rằng sẽ giúp nhà đầu tư mới có thời gian thực hiện một vòng đời dự án phù hợp hơn với số vốn bỏ ra.

Một vấn đề khác được HoREA nêu là nhóm dự án có vốn lớn nhưng mất nhiều thời gian thu hồi vốn. Luật Đầu tư 2025 đã cho phép những dự án này hoạt động dài hơn mức thông thường, tối đa 70 năm, nhưng theo Hiệp hội, hiện chưa có tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là “vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm” và cơ quan nào có thẩm quyền đặt ra tiêu chí.

HoREA đề nghị giao HĐND các tỉnh, thành phố quyết định tiêu chí này với lập luận là khả năng thu hồi vốn không chỉ phụ thuộc số tiền đầu tư mà còn khác nhau theo loại hình, quy mô dự án và điều kiện kinh tế - xã hội từng địa phương.

Bộ Tài chính hiện cũng đang đề xuất sửa Điều 31 Luật Đầu tư về thời hạn dự án. Dự thảo ngày 14/08 giữ nguyên nguyên tắc dự án ngoài khu kinh tế không quá 50 năm và một số nhóm được kéo dài tối đa 70 năm, đồng thời bổ sung dự án hạ tầng khu công nghiệp sinh thái cùng một số dự án được ưu đãi, hỗ trợ đầu tư đặc biệt vào nhóm này. Phần HoREA muốn thêm là giao địa phương xác định rõ tiêu chí đối với dự án vốn lớn nhưng thu hồi vốn chậm.

Hiệp hội còn đề nghị cho quy định này áp dụng với cả những dự án vốn lớn, thu hồi chậm đã triển khai trước thời điểm luật mới có hiệu lực. Trong văn bản, HoREA gọi đây là trường hợp cho quy định “có hiệu lực trở về trước”.

Quan điểm cho nhà đầu tư mới có thêm thời gian thực hiện dự án thực tế đã được HoREA đặt ra từ trước. Tại hội thảo ngày 01/07 về sửa Luật Đất đai, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu từng đề xuất thời hạn giao, thuê đất có thể tính lại từ ngày cơ quan chức năng cho phép chuyển nhượng dự án. Hiệp hội khi đó dẫn ví dụ một dự án có thời hạn 50 năm đã hoạt động 30 năm, nếu chuyển nhượng thì chủ mới chỉ còn 20 năm để đầu tư và kinh doanh.

Văn bản lần này đưa vấn đề sang Luật Đầu tư, tập trung vào thời hạn hoạt động của dự án và bổ sung cách xử lý riêng đối với nhóm có cam kết chuyển giao không bồi hoàn.