Giá nhà Trung Quốc lao dốc, có nơi giảm hơn 50% từ đỉnh

Thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục chìm trong suy thoái khi giá nhà và lượng giao dịch đồng loạt đi xuống. Tại nhiều khu vực, giá nhà đã giảm hơn 40%, thậm chí trên 50% so với đỉnh, làm dấy lên nhận định giá bất động sản xét theo giá trị thực đã quay về mức khoảng 20 năm trước.

Theo dữ liệu của China Index Academy, giá nhà trên thị trường thứ cấp tại 100 thành phố lớn của Trung Quốc trong tháng 6/2026 giảm 0,42% so với tháng trước, xuống trung bình 12.639 nhân dân tệ/m², tương đương khoảng 1.750 USD. Trong số này, 88 thành phố ghi nhận giá giảm.

So với cùng kỳ năm trước, giá nhà cũ tại các thành phố hạng nhất giảm 6,95%, thành phố hạng hai giảm 8,21%, còn nhóm thành phố hạng ba và hạng tư giảm 7,48%. Nam Kinh và Vũ Hán là hai địa phương ghi nhận mức giảm mạnh nhất trong nhóm 10 thành phố lớn, lần lượt 11,45% và 10,89%.

Đà giảm kéo dài khiến người mua ngày càng thận trọng, nhiều người trì hoãn xuống tiền vì lo giá còn giảm sâu. Trong 5 tháng đầu năm 2026, doanh số nhà mới tính theo diện tích giảm 10,8% so với cùng kỳ, trong khi giá trị giao dịch giảm 13,5%. Đầu tư bất động sản giảm 16,2%, diện tích khởi công mới giảm 22,6%.

Các chuyên gia cho rằng thị trường chưa có nhiều dấu hiệu phục hồi do nhiều yếu tố cùng gây sức ép, gồm dân số suy giảm, quá trình đô thị hóa chậm lại và nguồn cung nhà ở không còn khan hiếm như trước.

Đáng chú ý, các phân tích dựa trên dữ liệu của Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (BIS) cho thấy chỉ số giá nhà Trung Quốc sau khi điều chỉnh theo lạm phát và biến động tiền tệ đã giảm xuống 85,1 điểm trong quý I/2026, thấp hơn mức 88,5 điểm của năm 2006. Điều này làm dấy lên nhận định giá nhà xét theo giá trị thực đã quay về mức của khoảng hai thập kỷ trước.

Tuy nhiên, mức giảm không đồng đều giữa các khu vực. Trong khi nhiều thành phố nhỏ chịu áp lực lớn, giá nhà tại Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến vẫn ở mức cao. Một số chuyên gia cũng lưu ý rằng giá đã điều chỉnh theo lạm phát không phản ánh hoàn toàn khả năng chi trả thực tế của người dân.

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục giảm, giới phân tích cảnh báo người mua không nên mặc định thị trường đã chạm đáy chỉ vì giá thấp hơn trước. Triển vọng bất động sản Trung Quốc vẫn phụ thuộc vào sức mua, thu nhập hộ gia đình, xu hướng dân số và cán cân cung – cầu trong những năm tới.