Địa ốc vào "mùa chọn lọc"

Sự phân hóa diễn ra gay gắt khi nhóm chủ đầu tư uy tín đạt tỷ lệ hấp thụ 70%, gấp đôi nhóm còn lại; dòng tiền ưu tiên các sản phẩm sở hữu pháp lý chuẩn chỉnh và giá trị sử dụng thực tế.

Giao dịch bất động sản quý II giảm mạnh so với quý I, kéo theo sự điều chỉnh giá và phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc thị trường.

Quý II ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025. Sự suy giảm thanh khoản này trực tiếp tác động đến giá cả. Đất nền dự án thứ cấp giảm 2-3% so với quý I, giá rao bán bình quân cả nước hạ khoảng 2,5% xuống 40 triệu đồng/m2. Tại TP HCM, mức giảm gần 3%, còn 66 triệu đồng/m2. Nhiều dự án ghi nhận giá chuyển nhượng giảm 3-6%, tập trung ở sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.

Sự suy giảm thanh khoản đã thay đổi hành vi của nhà đầu tư. Dòng tiền không còn phân bổ rộng như giai đoạn tăng nóng mà tập trung vào sản phẩm có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm và khả năng khai thác thực tế. Những tài sản tăng giá chủ yếu theo thông tin quy hoạch hoặc chưa hình thành khả năng sử dụng thực tế tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản dù giá đã điều chỉnh. Sự phân hóa này cho thấy nhà đầu tư ngày càng cân nhắc giá trị sử dụng thực tế hơn là kỳ vọng tăng giá.

Giữa hai phân khúc sơ cấp và thứ cấp, khoảng cách giá ngày càng rõ rệt. Tại thị trường thứ cấp, một số dự án từng tăng mạnh xuất hiện điều chỉnh khi chủ sở hữu hạ kỳ vọng lợi nhuận để tăng khả năng chuyển nhượng. Mặt bằng giá tuyệt đối tại nhiều khu vực vẫn ở mức cao, từ 105-160 triệu đồng/m2 tại các khu đô thị Hà Nội đến 220-371 triệu đồng/m2 tại các khu đô thị TP HCM, phản ánh sự phân hóa sâu sắc theo vị trí và tiện ích.

Sự chuyển biến từ giai đoạn thanh khoản dồi dào sang giai đoạn chọn lọc dòng tiền cho thấy thị trường bất động sản đang tái cân bằng. Những tài sản có nhu cầu sử dụng ổn định và pháp lý rõ ràng duy trì sức mua tốt hơn. Đây là tín hiệu rằng nhà đầu tư cần xem xét kỹ hơn tiềm năng khai thác thực tế của bất động sản thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.