Bất động sản giảm 20% vẫn ế khách

Giá bất động sản thứ cấp đã giảm 15–20%, nhiều doanh nghiệp chấp nhận bán thấp hơn kỳ vọng, thậm chí chịu lỗ để thu hồi vốn. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn lao dốc khi lãi suất, sức mua suy yếu và tâm lý chờ giá giảm tiếp khiến thị trường rơi vào nghịch lý chưa từng dễ tháo gỡ.

Có doanh nghiệp ghi nhận lượng giao dịch sụt tới 90%, thậm chí sẵn sàng bán bất động sản giá 10 tỷ đồng với mức 7–7,5 tỷ đồng để thu tiền ngay. Áp lực dòng tiền đang buộc các chủ đầu tư thay đổi chiến lược kinh doanh.

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự đảo chiều rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng 2024–2025. Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, giá bất động sản thứ cấp đã giảm khoảng 15–20%, trong khi giá sơ cấp cơ bản đi ngang từ đầu năm 2026.

Trước đó, nguồn cung hạn chế, lãi suất tương đối thấp và dòng tiền đầu cơ đã đẩy giá nhà đất tăng mạnh. Nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường với kỳ vọng mua đi bán lại trong vòng 3–6 tháng.

Tuy nhiên, khi lãi suất tăng và các khoản vay chuyển sang cơ chế thả nổi, áp lực tài chính nhanh chóng bộc lộ. Đặc biệt, nhóm sử dụng 70–80% vốn vay đứng trước nguy cơ mất phần lớn vốn tự có nếu giá tài sản giảm 20–30%.

Đáng chú ý, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Việt Nam, cho biết lượng giao dịch tại doanh nghiệp từ đầu năm đã giảm tới 90%. Dù nhiều sản phẩm được chiết khấu sâu, sức mua vẫn chưa cải thiện đáng kể.

Nguyên nhân không chỉ nằm ở giá bán. Tâm lý kỳ vọng bất động sản tiếp tục giảm khiến người mua trì hoãn quyết định, trong khi chi phí vay và khả năng chi trả vẫn là rào cản lớn.

Thanh khoản suy yếu đang đẩy nhiều doanh nghiệp bất động sản vào thế khó. Thay vì ưu tiên lợi nhuận, không ít đơn vị buộc phải bán tài sản để duy trì hoạt động và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Theo ông Toản, một bất động sản được chào bán 10 tỷ đồng có thể được doanh nghiệp chấp nhận giao dịch ở mức 7–7,5 tỷ đồng nếu khách hàng thanh toán ngay, tương đương mức giảm 25–30%.

Thậm chí, một số sản phẩm đã giảm 20% so với mức giá được đánh giá là hợp lý nhưng vẫn khó tìm người mua.

Áp lực còn lan sang các địa phương. Tại Bình Dương, đất nền từng được chào bán 10–12 triệu đồng/m², trong khi chi phí phát triển hiện có thể lên gần 20 triệu đồng/m². Ở Hải Phòng, một số dự án có giá khoảng 20 triệu đồng/m² gần như không phát sinh giao dịch từ đầu năm.

Tình trạng tồn kho kéo dài khiến chi phí lãi vay tiếp tục bào mòn nguồn lực, buộc một số dự án giãn tiến độ hoặc tạm dừng thi công.

Với ngành bất động sản, diễn biến này có thể làm gia tăng phân hóa giữa doanh nghiệp sở hữu dòng tiền ổn định và nhóm phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Thị trường đang bước vào giai đoạn tái định giá, khi khả năng chi trả thực tế và sức khỏe tài chính của chủ đầu tư dần trở thành yếu tố quyết định thanh khoản, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.